文︱刘德科

这几天，上海最红的楼盘，当然是云锦东方。先是认购火爆，继而是提供代持服务的黄牛横行，甚至出现假结婚现象（拉高积分以获得购房资格），一片乌烟瘴气。

现在，领导震怒了，云锦东方的开盘暂时被叫停了。

劫国济富

这一切的根源，就是限价。一二手房价差巨大，买到一套云锦东方就能赚到2000万元。云锦东方是上海徐汇滨江的豪宅项目，新房限价比二手房低了约10万元/㎡。

说得客气一些，这是给富人省钱；说得不客气一些，这是「劫国济富」——一套房2000万元价差，本质是国家损失了土地出让金与税收，让利给了那些买房的富人。

实际上，这种事情不止现在才有，也不止上海有。深圳和杭州都发生过类似的现象。「限地价+限房价」的制度安排，使得像杭州与上海这样的城市，还会不断冒出像云锦东方这种的「倒挂盘」——大几百万、上千万甚至两三千万的价差，让市场扭曲，让人心扭曲。

建议一：公益竞拍

现在，领导震怒了。那么，怎么解决问题？既要治标又要治本。

我们的第一个建议是：对于云锦东方等存量「倒挂盘」（已出让土地），建议实施公益竞拍机制。

在限价基础上，进行竞拍，价高者得；高出限价的部分，缴入市财政专户存储，专项用于保障性租赁住房建设。

上海已经有很成熟的车牌竞拍机制，车牌竞拍收入也是缴入市财政专户存储，竞拍所得全部用于交通基础设施。如果说车牌竞拍是「取之于民、用之于民」，那么豪宅公益竞拍机制则是「取之于豪宅、用之于保障房」。

价高者得？会不会影响不好？不会，竞价越高，说明对保障性租赁住房事业的支持越大。这么做，至少有三个好处：第一，化解了抢房赚价差的病态现象；第二，有利于响应中央保障性租赁住房建设的政策（《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，国办发〔2021〕22号，2021年7月2日）；第三，有利于探索「三次分配」机制（「扎实促进共同富裕」，中央财经委员会第十次会议，2021 年 8 月 17 日）。

建议二：取消限价

那么，对于未来还将不断冒出的「倒挂盘」（未出让土地），怎么办？治本的办法就是：取消限价。

没有限价，就不会有「倒挂盘」，就不会发生那些乌烟瘴气的事情。

过去这几年，我们写了很多篇呼吁取消限价的文章。我们再总结一下——

第一，限价政策已完成它的历史任务

限价一开始就是应激措施，就是短期政策，在楼市行情火爆时，它可以在名义上限制房价涨幅（掩耳盗铃式措施）；现在楼市行情冷清，限价政策已经完成了它的历史任务。

第二，限价政策助长了炒房风气

虽然限价政策的初衷是控制房价上涨，但它所产生的巨大副作用却是助长炒房风气，助长不劳而获的投机风气，这严重违背了「房住不炒」精神。

第三，限价政策造成了国有资产流失

限价是既限地价又限房价，限地价是损失了土地出让金，限房价是损失了税收（从开发到销售等环节的各种税收），这些损失很大一部分流入了富人的口袋。

第四，限价政策拉垮了住房品质

在限价面前，开发商只能不断降低配置，以维持微薄利润。

第五，限价政策加剧了高周转

大家都说房地产行业「高杠杆、高负债、高周转」的「三高」模式是不可持续的。如今，「高杠杆」与「高负债」已经基本整治成功，但「高周转」依然是主旋律。受制于限价政策，现在央企与国企也开始疯狂地加剧「高周转」。

第六，限价政策干扰了房企的正常现金流

本轮房地产行业困境至今未解，限价政策是其中一个非常关键的消极因素。取消限价，是房地产纾困不可或缺的一环。

第七，限价政策是房地产行业的一颗定时炸弹

限价政策使整个房地产市场失去了价格信号（prices as signals）。任何一个行业，如果失去价格信号，迟早要触礁，迟早要像泰坦尼克号那样惨烈地沉入海底。

卸下历史包袱

地方政府没有取消限价的权限。限价政策的调整或取消，有赖于住建部的直接表态与直接决策。

在当前的房地产纾困进程中，金融部门已经放下了历史包袱（调整了「三道红线」与「两道红线」），国土部门（调整了「集中供地」），财税部门也已经放下了历史包袱（暂停了「开展房地产税试点」）……期待住建部也尽快卸下历史包袱。

期待住建部也尽快卸下历史包袱。尽量不要以「因城施策」为由，推诿责任。

你可以翻一下

我们此前那些关于限价的文章

2021年8月27日

2022年2月24日

2022年5月13日

2022年6月2日

2022年12月23日

编辑︱卢丹婷  后期︱沈奕飞

视频编导︱费嘉    摄像指导︱王德正

策划︱王冬莺  主编︱何玲  流程︱周慧慧

总编辑︱刘德科  书法艺术︱陈志亨